Hace pocos días leía la declaración pública de la campaña ciudadana #QueremosParque respecto de la creación oficial del Parque Nacional Glaciares de Santiago en las altas cumbres de Cajón del Maipo. Al respecto, no puedo dejar de apoyar la causa dado que, si bien se trata de una excelente noticia para la región Metropolitana -y para el país- en términos de protección de fuentes de agua, áreas verdes, flora y fauna en general, el proyecto tiene una deuda con el acceso a este territorio.

¿Qué sentido tiene la creación de esta zona protegida sin que la ciudadanía pueda disfrutar de ella? Dadas las condiciones de altura del parque, ubicado a 3.600 mts, la ausencia de accesos permitirá que sólo puedan acceder deportistas de alta montaña. Lo cierto es que el Parque Nacional Glaciares de Santiago no podrá ser visitado por familias, turistas y grupos interesados en disfrutar de la naturaleza y del deporte, con lo cual estamos perdiendo una enorme oportunidad para la ciudad, para la calidad de vida y para el turismo en la zona central de nuestro país.

El documento de #QueremosParque también explica que la protección del área no es completa dado que la propuesta contempla proteger sólo las áreas de alta montaña, es decir, 75.114 de las 142.000 hectáreas de tierras fiscales existentes, a lo que se suma el reciente aporte de Codelco que donó otras 24.000 hectáreas. Esto igualmente significa que se está dejando parte del territorio público sin ningún tipo de resguardo y que la protección está considerando sólo los glaciares y altas cumbres, dejando fuera humedales andinos, valles y otros frágiles ecosistemas presentes en la Cordillera de los Andes que son valiosas fuentes de agua.

Si bien esta iniciativa de protección medioambiental en nuestra capital es motivo de alegría, es importante levantar la bandera acerca de la importancia de desarrollar accesos de uso público, de modo de propender que este nuevo parque sea una reserva accesible para todos. Faltará para esto la buena voluntad de diversas partes, esfuerzo del sector público y por sobre todo confianza de los privados para que dejen corredores de acceso. De lo contrario, la iniciativa de crear esta zona protegida no tiene sentido.

Hernán Passalacqua

Director Ejecutivo Fitzroy, Turismo & Real Estate

Faltan 65 días para los Juegos Panamericanos y Parapanamericanos Santiago 2023 y me pregunto: ¿estamos preparados para dar garantías de seguridad a los deportistas y turistas que nos visiten?

Según Ipsos, el 85% cree que la inseguridad ha aumentado en el último año por crecimiento de la delincuencia, que a todas luces es parte de la imagen país que estamos mostrando en el extranjero. ¿Seremos capaces de sortear el peak de turismo del 2° semestre? Se espera que estos juegos traigan hasta 100 mil turistas nacionales y extranjeros que, junto con el turismo de nieve, se conjugan con fechas de alto riesgo como el 11 de septiembre y el 18 de octubre.

El tráfico aéreo está volviendo a cifras previas a la pandemia a nivel doméstico -aunque el tráfico internacional aún está rezagado 20% con respecto a 2019- , por lo cual es de esperar que enfrentemos próximos meses de temporada alta, lo que es una excelente noticia para el turismo pero un enorme desafío que no estoy seguro seamos capaces de enfrentar. Aunque Chile sigue siendo un territorio seguro en comparación con otros países de la región, estamos retrocediendo y esto tendrá efectos en la economía y el turismo.

Esta crisis de seguridad pone en riesgo la realización exitosa de este hito deportivo, cuyo impacto económico entre inversión y gastos será de USD 2.000 millones para el país. Cómo olvidar la cantidad de eventos que se suspendieron por el estallido social: APEC, COP25, Teletón, Final de la Copa Libertadores, entre otros.

Debemos ser capaces de contrarrestar la evidente imagen de inseguridad que está creciendo respecto de Chile. Es urgente que el gobierno dé señales fuertes y duplique esfuerzos para abordar este tema que afecta a los chilenos y también a la industria del turismo que espera la reactivación. No hay más tiempo que perder. Los Panamericanos están a la vuelta de la esquina.

Columna de opinión, publicada en La Tercera.

Hernán Passalacqua | Director Ejecutivo, Fitzroy Turismo & Real Estate

Agosto 2023

Sr. Director:

Antes de la pandemia, San Pedro de Atacama era un destino turístico atractivo, bien posicionado en los extranjeros en Sudamérica y el mundo, con excelentes retornos para proveedores y alta frecuencia de vuelos Santiago-Calama. Aunque es evidente la histórica falta de planificación en la zona, San Pedro mostraba relativa sana convivencia entre las comunidades locales atacameñas y algunas empresas mineras del sector. Los sitios turísticos estaban a full capacidad y los restaurantes funcionaban todos los días como si fuera sábado. Aunque San Pedro tenía muchos desafíos de distinta índole, era sin duda un destino en desarrollo y exitoso.

Con la pandemia, se vaciaron los aeropuertos y hoteles, con todo el impacto económico que conocemos. Pero al mismo tiempo, el precio del litio se triplicó y los dos operadores de extracción de litio en el Salar de Atacama siguieron generando empleo e inversión, lo que es una gran noticia para el país y la región. Lo complejo de esto, es que también se agudizó la inmigración ilegal y aumentaron las tomas. Hoy, los habitantes de San Pedro tienen rejas negras en sus casas, proliferaron los perros asilvestrados, aumentaron los robos de autos, el tráfico de droga y se respira un ambiente de inseguridad que no es compatible con el turismo. Como ejemplo, el Museo de Le Paige sigue lejos del centro y, desde hace más de 10 años, con la gran mayoría de las piezas para exhibición en bodega.

Hubo entonces un éxodo importante de habitantes, con lo cual hay enormes dificultades para las empresas de turismo pues no hay personas suficientes y la rotación es elevada. A esto hay que agregar que las comunidades están hoy pidiendo retirar fondos por ventas de litio, lo que pareciera ser justo pero, al mismo tiempo, nos lleva a la pregunta de quiénes estarán dispuestos a trabajar en turismo en una zona que no ofrece incentivos. ¿Quién quiere trabajar en este contexto? ¿Cómo volver a desarrollar esta zona turística en un escenario tan complejo?

Esta situación es altamente preocupante pues San Pedro es un destino importante para el turismo nacional. El desafío es lograr desarrollo sustentable, con las industrias del turismo, la minería y las comunidades conviviendo en armonía.

Hernán Passalacqua, Director Ejecutivo Fitzroy Turismo & Real Estate

Publicado en El Mostrador

Hernán Passalacqua, director ejecutivo de la firma, estima que este mercado podría observar nuevos movimientos de consolidación y de compras de hoteles en los próximos 24 meses.
La recuperación del rubro hotelero se mantendrá a la espera del inicio del segundo semestre de este año. Así lo refleja Hernán Passalacqua, director ejecutivo de Fitzroy Tourism & Real Estate, y es que el mercado nacional se ubica en torno a un 30% por debajo de las cifras prepandemia, pese al aumento de la demanda tras el término de las restricciones sanitarias a mediados del año pasado. En este contexto, el ejecutivo recalcó que en la firma estiman un repunte de cara a la segunda mitad del año, impulsado por la mayor llegada anticipada de turistas extranjeros en la temporada invernal y los Juegos Panamericanos, el evento que en la capital ven como una oportunidad para recuperarse después de varios años de dificultades por el covid-19 y la crisis social.

‘Estos meses de mayo y junio han sido malos para el rubro, debido a que se generó una brecha importante respecto a 2019 en el mercado, puesto que muchos pensaron se iba a igualar rápidamente los niveles prepandemia, pero no fue así. Sin embargo, estimo que a partir de julio en adelante veremos mejores resultados, sobre todo por la temporada de nieve que va a levantar la demanda en Santiago, y después vienen los Panamericanos, las convenciones y el inicio de la temporada alta, que coincide con la visita de extranjeros que demandan destinos como San Pedro de Atacama y la Patagonia’, dijo Passalacqua.

En cuanto a la incertidumbre que se generó entre los actores hoteleros del centro de Santiago luego del anuncio de que la Corporación Santiago 2023 no contempló a la zona entre los recintos de alojamientos para los Juegos Panamericanos –donde se proyecta el arribo de 100 mil visitantes en la capital–, Passalacqua prevé que si bien este sector logrará beneficiarse de la alta demanda por el evento deportivo, seguirá con un fuerte castigo hacia adelante. ‘Creo que en ese período (Juegos Panamericanos) se va a ocupar probablemente casi todo el stock que hay en Santiago, así que yo creo que se va a llenar el centro de la capital con reservas’, señaló. ‘De todas formas, este es un evento único (one-off) que va a llenar esas camas disponibles, pero no significa que en largo plazo la demanda va a seguir igual. En el fondo, será muy bueno, porque los hoteles del centro van a hacer caja, eso les va a permitir tener tranquilidad, pero no asegura que de diciembre en adelante la situación mejorará, por lo que seguirá muy castigado tanto en tarifa como en ocupación, y los ganadores seguirán siendo los hoteles ubicados en Las Condes, Vitacura y Enea’, sostuvo. Por otra parte, el ejecutivo recalcó que en el mercado hotelero en el corto plazo pueden darse nuevas operaciones de consolidación y de compraventa en el rubro, dado que la situación financiera de algunos actores continúa siendo delicada.

‘Los hoteles, que son un negocio de largo plazo, están con ventas promedio más bajas que antes, aumentaron los gastos laborales, energéticos e insumos, los márgenes están más apretados. Además, en el lado no operacional los operadores están pagando los créditos Fogape que partieron en 2020. Entonces, la deuda aumentó y la rentabilidad es menor, y los activos inmobiliarios valen menos, porque las tasas de descuento aumentaron’, explicó. ‘Por lo tanto, hoy en día los activos hoteleros están en una situación más frágil, más débil, y es posible que veamos algunas transacciones de consolidación’, apuntó. ‘Creo que en los próximos 24 meses va a haber más operaciones de este tipo. Ahora, a algunos hoteles les está yendo bien, pero no es la realidad de la gran mayoría, y como este primer semestre se esperaba la llegada de turistas mucho más fuerte, ha estado más complicada la recuperación’, indicó.

‘Si bien creo que el segundo semestre será bastante bueno, no quita que siga habiendo nerviosismo e incertidumbre sobre el futuro del mercado’, aseguró. En este contexto, Passalacqua sostuvo que en el mercado podrán darse ‘nuevos cambios de bandera’, tal como ocurrió con el Crowne Plaza, que a partir de este año pasó a operar como Le Méridien Plaza Santiago (Marriott). ‘El verdadero tema es el financiamiento, porque si no hay caja, que se vio afectada por la pandemia, y quizás las cadenas más acomplejadas con deudas, deberán buscar un socio’, dijo. ‘Veo a los propietarios chilenos más disponibles para conversar y escuchar propuestas. Hace cuatro años, en general, estaba la puerta bien cerrada, no querían vender, y hoy día se sientan a conversar, y hay más flexibilidad al respecto’, recalcó.

En cuanto a los nuevos proyectos, Passalacqua indicó que en su último estudio del mercado hotelero, en los próximos cuatro años van a ingresar siete nuevos proyectos, sumando 1.252 habitaciones nuevas en la Región Metropolitana. No obstante, resaltó que el desarrollo de nuevos proyectos cada vez es menor. ‘En el fondo, la percepción de riesgo en el negocio hotelero es mayor, y los bancos en los próximos doce meses van a ser más restrictivos y mucho más prudentes en el financiamiento, van a ser más caras las tasas’, dijo.

Por Hernán Passalacqua, director ejecutivo de Fitzroy Turismo & Real Estate para la revista Chef & Hotel.

¿Cómo se ve la situación inmobiliaria desde el 2019 a la fecha y cómo ha sido el impacto o cambio?

Como resultado de la pandemia, los activos inmobiliarios, como oficinas, industrias, bodegas, hoteles, viviendas que funcionaban de manera independiente, con un giro, normativa y uso exclusivo, pasaron a una zona gris en la cual algunos activos pueden cambiar su giro o tener varios usos (mix used). Se desocuparon oficinas por un determinado tiempo y la vuelta aún no ha sido más del 70%. La forma de utilizarlas ha cambiado, lo que dejará muchos m2 disponibles y habrá que inventar algún uso para lograr las rentabilidades esperadas. En Santiago, en el segmento de la vivienda, la escasez de vivienda en Santiago en el segmento medio – bajo ha provocado el alza de los arriendos, junto con la proliferación de tomas ilegales y loteos en zonas rurales.. Por otra parte, 300 mil familias emigraron de las grandes ciudades al campo o a parcelas rurales.

En cuanto a las bodegas, han tenido mucha demanda debido a temas de logística, ya que fueron utilizadas para guardar los productos en espera de que los barcos pudieran zarpar.

Mientras muchos de los hoteles que en un principio quedaron vacíos, pasaron a hoteles de tránsito, residencia sanitaria como uso alternativo y en la reapertura volvieron a abrir, algunos aun tienen un 20% de ocupación, que no alcanza para cubrir todos los gastos directos, pero Santiago en promedio este año lleva un 50% de ocupación, pero con la tarifa mas baja y un stock menor de habitaciones en app un 20%-

Por último, algunos de los centros de eventos o centros feriales han cerrado o se han reconvertido con un nuevo uso inmobiliario o cambios de operadores. Los espacios de reuniones en los hoteles están con ocupaciones bajas todavía, salvo pocas excepciones.

En términos generales, el real estate esta teniendo una caída de los precios por efecto pandemia, mayores tasas de descuento, tasas de interés al alza, esto por mayor riesgo interno e inflación. Las propiedades valen menos, hay un costo financiero más alto, lo mismo sucede con mayor grado en la segunda vivienda y activos sin renta

A mí parecer, dentro de los próximos 24 meses se consolidará la propiedad de los centros de eventos y hoteles, lo que significa que los dueños venderán, quedando las propiedades en menos manos y donde lo más probable es que desaparezcan algunas marcas propias. Hoy en el mercado hay más vendedores que compradores y por eso los precios tienden a ir a la baja, entonces el vendedor tendrá que ajustar su precio si quiere vender, aunque eso llevará algún tiempo para lograr ajustar expectativas, dado que el comprador tiene muchas oportunidades a nivel regional y mundial.

¿Qué aconsejaría en estos momentos tanto para compra o venta de hoteles?

Si el cliente quiere vender, lo que hacemos es analizar las ganancias que da el hotel, realizamos una proyección, vemos la rentabilidad en el escenario actual y comparamos ésta con invertir el dinero de la venta en un fondo mutuo o portafolio diversificado que rentaría más y sin mucho riesgo. El inconveniente sería el attachment emocional a la propiedad, especialmente del grupo etario al que pertenecen los dueños de hoteles. Por otra parte, con el comprador se analizan los activos disponibles, la tasa de descuento, se proyecta una tarifa según el mercado, cómo hacemos competitivo el edificio y proponemos un precio por escrito de manera formal. La mala noticia es que aún existe un gap entre el precio óptimo para vender y para comprar.

En estos momentos qué conviene más para un propietario ¿vender su hotel o llegar a un acuerdo de negocio con un operador que le pague una renta fija?

Para un hotel independiente donde el dueño del activo lo maneja, al entregar el inmueble a un operador entra en contratos de largo plazo, lleno de condiciones y además tienen que pagar un porcentaje no menor. La entrega es prácticamente permanente, por lo que no es fácil ese tipo de traspaso, salvo que el operador esté dispuesto a invertir en la propiedad y hacerse cargo del capex (reinversión). Por lo tanto, el dueño mejor vende el activo y se retira de la operación que entregárselo a un tercero.

Ahora bien, también existen inversionistas qué si quieren un especialista que se haga cargo y ponga una buena marca, posiblemente tendrá una menor rentabilidad, pero menos riesgo.

Con el conocimiento que significa mas de 20  años en el mercado, ¿en cuánto tiempo piensa que podría volver a sus niveles normales prepandemia el mercado hotelero?

En Chile hay diferentes tipos de mercados, con diferentes realidades y demandas, por ende, podemos separar el mercado urbano, vale decir Santiago y resto de las ciudades, de los destinos turísticos como San Pedro de Atacama, Torres del Paine, Isla de Pascua dentro de otros destinos

Tanto en el norte grande como en el norte chico, el efecto de la minería es muy relevante y, debido a esa singularidad, el mercado se mueve solo, ya que incluso en pandemia la minería siguió funcionando y los hoteles también.  Estos destinos están prácticamente recuperados en el nivel de ventas.

Los destinos turísticos dependen fuertemente de la apertura de fronteras, debido a que su objetivo son los pasajeros extranjeros, quienes pueden pagar las tarifas de estos hoteles con altos estándares y experiencia. Es un tráfico internacional que depende del aéreo, de la tarifa de los aviones y de su propio plan de marketing.  Hoy el cierre de los parques nacionales, puede generar un daño importante a las economías locales y los resultados de la oferta que opera en los parques o alrededores y por su supuesto a la imagen país. Igualmente, este segmento es muy chico, no hay mas de 3.000 habitaciones que tienen oferta de calidad, por lo tanto, su recuperación puede ser muy rápida si no hay eventos adicionales.

Después está Santiago, que es el mercado más competitivo de Sudamérica. Junto a Quito y Lima tiene el Rev Par  (tarifa x ocupación) más bajo actualmente. Santiago es un mercado rezagado, que pienso estará complicado por 3 o 4 años más, porque hay un exceso de oferta y gran parte de los turistas que alojan en Santiago lo hacen por motivos de negocios. Además, la demanda se trasladó hacia la zona oriente, las tarifas siguen siendo bajas, por lo que los más perjudicados serán aquellos que tienen deudas o compromisos con los bancos, ahí veremos algunos problemas y también conversiones.

¿Dónde crees que hay oportunidades de crecimiento? 

En el mundo de los hoteles de destino turístico de naturaleza con parques nacionales falta mucha oferta, por lo menos entre 1.000 o 2.000 habitaciones de buen nivel en los próximos 5-10 años. Aquí hay una oportunidad de inversión muy importante ya que antes de la pandemia venía con buena tendencia el turismo aventura, turismo sustentable y turismo de lujo, que ahora se reactivará generando la oportunidad de construir más hoteles en aquellas zonas, cosas que no se verán en el corto plazo en las capitales.

Otro factor a tomar en cuenta en plazas como Viña del Mar, La Serena e Iquique y también Santiago, es que existe mucha competencia desleal e informal por la oferta de departamentos a través de Airbnb, por lo tanto no ve oportunidades en estos destinos, salvo nichos muy específicos.

Los valles vitivinícolas y los centros de ski aun no logran tener un flujo y rentabilidad mas constante como se esperaría, obviamente hay temas climáticos en el segmento nieve, pero creo aun no logra hay espacio de crecimiento.

¿Y cual es el factor que complica al mercado inmobiliario en el segmento que fitzroy trabaja?

Punta Piqueros con orden de demolición,está paralizado el proyecto Saieh en Las Salinas, que se encuentra a la venta, un Hilton en Parque Arauco, un Westin en el Club de Golf y otros proyectos anunciados en el centro que ya no se realizarán por factores internos. Hoy hay una crisis país, la eminente recesión el 2023, las restricciones de los bancos, la inflación y las estimaciones de demanda hacen que muchos proyectos ya no son rentables y hay que pararlos. Pero hay otros proyectos que están entrampados en burocracia y permisología. Incluso, no existe una normativa para desarrollo turístico en zonas rurales lo que lo hace más complejo.

La nueva oferta en Santiago y regiones se ajustó a la baja, debido a que el mercado está esperando ver qué pasará con la reformas de este gobierno y la nueva constitución, además del alto costo para construir un nuevo edificio. Por ello, tiene mayor sentido en estos tiempos la reconversión, o sea, tomar un activo construido y transformarlo. Para los próximos años, en hoteles de negocio se tiene contemplado abrir un Diego de Almagro en el aeropuerto, un Hampton Inn en Manquehue y un NH en La Dehesa, pero no hay mucho más en anuncios de nueva oferta.

A nivel latinoamericano ¿cómo se ve el panorama de los próximos proyectos hoteleros?

A nivel internacional, hoy México tiene hoteles en desarrollo que significarán alrededor de 40.000 habitaciones más, Brasil con 10.000 y Chile aparece con 2.000 mil según STR. El mercado inmobiliario en Latinoamérica depende y tiene vasos comunicantes con el mercado de capitales. Chile, Perú y México son mercados potentes y cuentan con más facilidades para conseguir financiamiento, pueden ser apoyados por un grupo económico o fondo de inversión grande. En cambio, en los mercados argentino, paraguayo, uruguayo y brasileño no existe financiamiento de largo plazo, no hay una compañía de seguro que financie a 20 años plazo, sólo lo hacen a través de aportantes que se convierten en una especie de socio inversionista, quedándose con habitaciones del hotel y donde el operador les paga una renta, conocido como concepto Condo, con una legislación de apart hotel, un mecanismo súper creativo. Aquí el hotel tiene un solo Rol y por lo tanto no pueden vender una habitación, sino sólo buscar rentabilidad con la operación del negocio hotelero, salvo los Apart Hotel

Los fondos de inversión agrupans de aportantes dirigidos por una Administradora, quien va y compra activos,  y tiene tantos inversionistas como quieran. Durante la pandemia en Estados Unidos, este sistema se consolidó bastante, ya que allí los hoteles son de fondos principalmente, son negocios financieros que se entra y se sale, allá es más fácil comprar y vender por paquete y portfolio, también hubo muchos procesos de ventas a precios muy bajos. Estos mismos fondos después pueden mirar hacia Latinoamérica y buscar porfolios en México, Colombia y Brasil donde encuentran la mayor cantidad de oferta y después en el resto de Latinoamérica, salvo en Argentina que por lo general no hay transacciones. No hay attachment emocional como si hay en Chile en la mayoría de los casos.

Por el lado de la demanda, los ganadores de la próxima década serán México, Colombia, Costa Rica y algunos países del caribe. Destinos donde puedes hacer Bueisure (business y playa). Destinos mas cerca de USA y algunos emisores de EU.

Chile, Perú y Argentina tiene un futuro mas desafiante.

¿Cree que Chile continúa siendo atractivo para las inversiones?

Los inversionistas no ven lo que nosotros vemos, tienen información con rezago, ellos ven los reportes, del FMI, el Banco Mundial, hablan con el embajador y les interesa tener las reglas claras.

Nosotros estamos viendo algunas compras de extranjeros en algunos segmentos y las preguntas se relacionan con el negocio, la logística, producción, agua y empleo, pero aún no se han fijado en la última línea que es el tema tributario, cuánto cuesta sacar el capital o cuál será la rentabilidad final. A pesar de eso, seguimos estando muy bien posicionados y resultamos atractivos todavía en relación a la región, pero el mercado esta en estado de observación

Otra área de negocios que manejamos es la venta de campos en la Patagonia, grandes propiedades, segunda viviendas en los lagos, rutas del vino, playa y los requerimientos que nos llegan son de países europeos porque buscan el agua, el hielo, lugares prístinos, los bonos de carbono, el desarrollo turístico, la conservación, hay una arista muy grande donde Chile tiene oportunidades y la persona que quiere invertir no está pendiente del tema tributario o  la nueva Constitución, pero hay que reconocer que últimamente están haciendo más preguntas.

La percepción de riesgo internacional está en manos de los clasificadores de riesgos, aunque Chile en ciertos rankings cayó un poco, seguimos estando por encima de otros países latinoamericanos y segundos después de Uruguay.  El riesgo que se le asigna a Chile, reflejado en las tasas de descuento, han aumentado y por lo tanto los activos valen menos. En los segmentos como el turismo, que se ven aún más afectados por la naturaleza del negocio, si aumentan los impuestos, el retorno es menor lo que desincentiva la inversión y bajan las valorizaciones de los activos y empresas. Además, la mejor forma de ver cuanto valen los activos es ver que el 80% de las empresas del IPSA están bajo su valor libro, es decir están con tasas de descuentos mas altas y proyecciones de resultados menores. Es fácil proyectar esto a nuestros segmentos inmobiliarios.

Ahora, Chile tiene una ventaja competitiva mundial que lo hace muy atractivo en minería, ahora con el Litio, Hidrógeno Verde y energías renovables, lo que genera interés internacional en la inversión y eso sin duda favorece un impulso a la demanda por oferta turística. Y también la búsqueda de visitar lugares remotos, prístinos en los parques nacionales.

¿Cuáles son los mercados mundiales más atractivos para invertir en el área turística en los próximos años?

Portugal es un gran lugar para instalarse con residencia tributaria, Panamá también es barato para vivir y hacer negocios; Uruguay, si bien es un mercado pequeño, es interesante para brasileños, argentinos y ahora ultimo chilenos; Nueva Zelandia es atractivo para el mundo anglo, Dubái se va a consolidar como el mid point entre Europa del Este y Norte de África para vivir y hacer negocios, Arabia Saudita se está abriendo al mundo, también en Europa, Irlanda del Sur ofrece ventajas tributarias. Digo esto porque son países, que tiene mucho que ofrecer desde el ángulo turístico, pero demás buenos lugares para vivir y trabajar.

Pero también hay ciudades que son siempre atractivas y tienen turistas de todo el mundo, como Londres, París, Boston, Madrid y Milán

Lugares para invertir en chile?

En Chile, mi apuesta sería por algunos sectores de Aysén, Colchagua y Casablanca, son destinos que aún no dan el salto, pero con esfuerzo público-privado debieran sobresalir en los próximos 10 años. Desarrollo de Termas y SPA, el wellness viene con todo, será un elemento esencial en la oferta turística de los destinos.

Tras analizar el impacto de la medida, GPS Property concluyó que los terrenos que no alcanzaron a ser subdivididos bajaron su precio al quedar destinados solo a fines agrícolas.
La instrucción del Ministerio de Agricultura al Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) para dejar de autorizar subdivisiones de predios rurales a proyectos de los que se sospeche que no sean para fines agrícolas, impactó en el precio de los terrenos.

Un análisis de la empresa de soluciones inmobiliarias GPS Property, arrojó que el valor de suelo agrícola en Chile –en predios aún no subdivididos- ha disminuido hasta en un 40%.
‘Está retornando a valores netamente agrícolas, pues es el único uso real que hoy puede tener’, explica Carolina Oyarzún, jefa del Área Agrícola de GPS Property.
La analista contrasta que este es un escenario completamente diferente al que están experimentando las propiedades rurales que ya cuentan con subdivisiones aprobadas e inscritas.
Oyarzún indica que, hasta junio, un terreno subdividido no tenía grandes beneficios en relación a los que aún no lo estaban. Ahora, dice, esas propiedades ‘se han vuelto el único foco de interés real por parte de desarrolladores agroresidenciales’.

‘Es de esperar que en un futuro estos terrenos, en la medida que las señaladas restricciones se incrementen y la disponibilidad de terrenos subdivididos disminuya, vean aumentado su valor por hectárea’, afirma.

Caídas de precio

Los datos de GPS muestran que en la zona de San Felipe-Los Andes, Región de Valparaíso, el precio por hectárea –pensando en un proyecto agroresidencial-rondaba los $55 millones hace tres meses. Ahora, Oyarzún dice que el mismo suelo no supera los $35 millones por hectárea, ‘siempre que posea un caudal de agua suficiente para el desarrollo de un proyecto agrícola’.
Comenta que la Región de Los Lagos vive una situación similar, ya que los terrenos han disminuido su valor en hasta un 40%, asumiendo que su único uso actual posible es agrícola, ganadero o forestal.
Por otra parte, Oyarzún agrega que, debido a la sequía -particularmente en las zonas centro y sur del país-, hay extensas áreas rurales que ya no cuentan con los caudales de agua suficientes para proyectos agrícolas, lo cual es otro factor que complica la venta de esos terrenos.

Como ejemplo menciona a la comunas de Graneros y Mostazal, en la de Región de O’Higgins, ‘donde la escasez hídrica limita el establecimiento de proyectos agrícolas y las nuevas restricciones implementadas limitan su potencial agroresidencial, generando zonas geográficas carentes de atractivo comercial’.

Golpe financiero

Los argumentos de Agricultura para justificar el instructivo se basan en el impacto ambiental del explosivo aumento de loteos en el país, lo cual ha sido respaldado por organizaciones civiles. Si en 2019 el SAG registraba poco menos de 10.000 solicitudes de subdivisión, en 2021 esta cifra ya superaba las 19.500 operaciones.
La analista de GPS enfatiza que hay un amplio consenso en la importancia de regular para evitar que se establezcan núcleos urbanos al margen de la planificación territorial, pero subraya que ‘la forma en que han decidido llevar a cabo este propósito tiene efectos colaterales no deseados, donde pareciera que finalmente el remedio puede ser peor que la enfermedad’.

¿Por qué? Oyarzún advierte que hay un impacto directo en el bolsillo de pequeños, medianos y grandes agricultores, al depreciarse hasta en un 40% sus activos. Hay una ‘imposibilidad de generar liquidez inmediata de enajenar sectores no productivos de un terreno de mayor extensión’, afirma.
Argumenta que, debido a la sequía, muchos productores deben vender propiedades para cubrir inversiones en el negocio agrícola –como cambio de especies, sistemas de riego y tecnología-, por lo que la baja en el precio de los paños no subdivididos los golpea financieramente.

‘Es posible que con la venta de su propiedad ni siquiera puedan cubrir el total de la deuda adquirida’, asevera.

En GPS estiman que aumentará la cantidad de terrenos agrícolas eriazos (sin uso), sobre todo en las zonas centro y norte del país. Como un caso en esta línea explica que en la Región Metropolitana se han ‘generado grandes extensiones de terrenos, antiguamente agrícolas, que han sido abandonados. Es posible evidenciar esta situación en el eje Colina-Chacabuco a través de la Autopista Los Libertadores’.

En este escenario, advierte que los inversionistas también se ven afectados por el ‘cambio inédito en las reglas del juego’. Esa idea también fue planteada por las inmobiliarias que presentaron un recurso de protección en contra de las autoridades, apelando a compras de terrenos por más de $1.000 millones.

$35 MILLONES VALE AHORA UNA HECTÁREA EN LA ZONA DE SAN FELIPE-LOS ANDES

19 MIL SOLICITUDES DE PARCELACIONES SE REGISTRARON EN 2021.

Fuente: Diario Financiero

El país fue uno de los últimos de la región en levantar las restricciones por covid-19 a turistas

Esta semana mundial del turismo invita a reflexionar acerca del impacto que ha tenido la crisis sanitaria y económica. Antes de la pandemia, el sector Viajes & Turismo era uno de los más grandes, aportando 1 de cada 4 empleos creados en la última década, además del 10% de la mano de obra y 10,3% del PIB mundial. El gasto de los viajes internacionales sumó US$ 1,8 trillones en 2019.

Esta industria favorece el desarrollo social y genera empleo, además de beneficios indirectos en áreas como transportes, construcción, alimentos y entretención.

Sigue leyendo la columna de Hernán Passalacqua, Director Ejecutivo Fitzroy Tourism & Real Estate en Forbes Chile

Link: https://forbes.cl/red-forbes/2022-09-30/la-urgencia-de-recuperar-el-turismo-en-chile/

Fuente: La Tercera

El multimillonario Yvon Chouinard informó a través de una carta que el 100% de la firma, avaluada en cerca de US$3 mil millones, quedará en manos de un fondo y una ONG, y todas sus ganancias serán para combatir la crisis climática y defender la naturaleza. El empresario, que visita regularmente el sur de Chile, era uno de los grandes amigos de Douglas Tompkins y estuvo en el grupo con el que hacía kayak cuando el fundador del Parque Pumalín falleció en diciembre de 2015.
Yvon Chouinard, fundador y dueño desde 1973 de la globalmente famosa marca y tiendas de ropa Patagonia, decidió hoy, 49 años después, donar la totalidad de la compañía, avaluada en cerca de US$3 mil millones a fundaciones sin fines de lucro que lucharán contra el cambio climático.

Según se informó este miércoles en la página web de la firma, el multimillonario, en acuerdo con su esposa Malinda y sus dos hijos adultos, decidieron transferir la propiedad de la compañía, que no está listada en bolsa, a un “trust” (un fondo) y a una fundación especialmente creada para luchar contra el calentamiento global y para proteger tierras alrededor del mundo. Así, además, todas las utilidades anuales de la compañía -que están en torno a los US$100 millones anuales- también se usarán en este fin.

“Ojalá esto influencia una nueva forma de capitalismo que no termine con algunos personas ricas y un montón de personas pobres”

afirmó Chouinard, de 83 años, al New York Times en una entrevista.

De acuerdo a la publicación, ya en agosto pasado, la familia había transferido todas las acciones con poder de voto, que equivalen al 2% de las acciones totales a una de las nuevas entidades, llamada Patagonia Purpose Trust. Esta transferencia es irrevocable. Además, como es una donación, la familia además deberá pagar más de US$17 millones en impuestos por la transacción.

Ahora, donaron el 98% restante de Patagonia, que corresponden a las acciones corrientes, a la Fundación sin fines de lucro The Holdfast Collective, la que recibirá además todas las ganancias de la marca de ropa y tiendas de ropa.
La empresa además publicó una carta de Chouinard en su página web, titulada “La Tierra es ahora nuestra única accionista”. En ella, el fundador de Patagonia indica que “si tenemos algo de esperanza por tener un planeta próspero —o al menos un negocio próspero— se necesitará que todos hagamos lo que podamos con los recursos de los que disponemos. Esto es lo que nosotros podemos hacer”.

Patagonia
“No sabía qué hacer con la compañía porque yo ni siquiera quería una compañía (…) No quería ser un hombre de negocios. Ahora me puedo morir mañana y la empresa seguirá haciendo lo correcto por los próximos 50 años y yo no tendré que estar ahí”, señaló el multimillonario al diario neoyorkino.
“Nunca quise ser un empresario. Comencé como artesano, fabricando equipo de escalada para mí y mis amigos, luego entré en el vestuario. Mientras comenzábamos a ser testigos del alcance del cambio climático y la destrucción ecológica — así como de nuestra contribución en aquello — Patagonia se comprometió a usar nuestra compañía para cambiar la forma en que se hacían los negocios. Si podíamos hacer lo correcto generando suficientes ingresos como para pagar las cuentas, podíamos influir en los clientes, en otros negocios y, tal vez, cambiar el sistema en el camino”, puntualizó Chouinard en su carta.
Patagonia, con sede en Ventura, California, es una de las empresas pioneras en ropa outdoor en el mundo. En la actualidad tiene cientos de tiendas en más de 10 países, incluido Chile, y fábricas en 16 naciones. Desde 1985, la firma dona el 1% de sus ventas totales a grupos ambientalistas, a través de la organización “Uno por ciento para el planeta”, del cual Chouinard es fundador.
En su carta el multimillonario explica que si no tomaba esta decisión “otro camino era hacer pública (abrirla en bolsa) la compañía. Qué desastre hubiera sido. Incluso las compañías públicas con buenas intenciones se ven bajo demasiada presión por generar ganancias en el corto plazo a expensas de la vitalidad y la responsabilidad a largo plazo”. “A decir verdad, no había buenas opciones disponibles. Entonces creamos una propia”, agregó.
Sobre esta decisión Chouinard dijo que, en el fondo, “a pesar de su inmensidad, los recursos de la Tierra no son infinitos y está claro que hemos sobrepasado sus límites. Pero también es resiliente. Podemos salvar nuestro planeta si nos comprometemos a ello”.

Conexión con Chile y Tompkins
Yvon Chouinard fue uno de los grandes amigos del empresario, ambientalista y conservacionista estadounidense Douglas Tompkins. De hecho, el fundador de Patagonia fue una de las personas que estaban haciendo kayak con Tompkins cuando este último sufrió el accidente que terminó con su vida en el Lago General Carrera, en diciembre de 2015.
Tompkins se casó a inicios de los 90 con Kristine McDivitt, una vieja amiga de su grupo con Chouinard y quien fue además la CEO de Patagonia por casi dos décadas.
Según recordó Chouinard en una entrevista con La Tercera en 2019, en el año 1968 Tompkins -quien fundó su propia empresa de ropa outdoor, The North Face- lo invitó a un viaje desde California a la Patagonia arriba de una combi. Amarraron las tablas de surf al techo de una Ford E-Series, cargaron equipos para escalar y partieron al sur. La idea era recorrer los más de 16 mil kilómetros sin apuros, a la antigua, porque a las aventuras, decían ellos, hay que tomarles el gusto de a poco.
Seis meses tardaron en llegar a la Patagonia, donde estaba la última escala del viaje: el Fitz Roy, montaña de 3.400 metros de altura y de extrema dificultad por sus enormes rocas lisas. Sólo dos expediciones anteriores habían llegado a la cumbre, pero Yvon y Doug -junto con sus amigos Dick Dorworth y Chris Jones-, lo hicieron por otro trayecto. Fue bautizado como “la ruta de los californianos”.

Chouinard dice que ese viaje a la Patagonia les cambió la vida: “Vimos ese lugar y pensamos que así debería ser el mundo”. Con Tompkins se convencieron de que debían trabajar para cuidar la Patagonia, pero eligieron caminos distintos. “Doug creía que la mejor manera era poner toda su energía en proteger lugares naturales; yo pensaba que lo podía hacer a través de mi compañía, que si bien era chica, tenía mucha influencia. Pensaba que podía liderar un cambio siendo una compañía responsable y mostrando que se podía ser rentable de esa manera”.
Consultado por La Tercera sobre si siente un vínculo con Chile, Chouinard señaló: absolutamente. Es una de las razones por las que viajo una o dos veces al año; me encanta estar allá. Por eso estoy involucrado para ayudar a Kris a crear más tierras protegidas. Amo esa zona.

El flujo de pasajeros durante julio en los aeropuertos de Iquique, Copiapó, Concepción, Valdivia y Castro retornó a los niveles de 2019. A nivel internacional, cuatro destinos entre los diez más preferidos logran superar las cifras de hace tres años, y Nueva York arremete en ese grupo.

Por: La Tercera – Pulso

Columna  publicada el 8/7/2022
Por Hernán Passalacqua, Director Ejecutivo Fitzroy Tourism & Real Estate

Con la serie documental “Our Great National Park” de Netflix, narrada y producida por el ex Presidente de Estados Unidos, Barack Obama, la Patagonia ha vuelto a tener gran relevancia al clasificarla como uno de los 4 parques nacionales más espectaculares del planeta. Tan de moda se puso el tema, que ahora se viene el especial Patagonia: “Life on the Edge of the World” en CNN, dirigido por el actor chileno Pedro Pascal.

Qué mejor momento que éste para reflexionar y preguntarnos, ¿Cómo lograr que en los próximos 20 años la Patagonia sea un destino turístico sustentable que tenga desarrollo y, al mismo tiempo, mantenga su carácter? ¿Estamos preparados para avanzar hacia allá?

Desde Puerto Montt al sur hablamos de “la Patagonia”, donde comienzan las barcazas, caminos de tierra, parques nacionales, cascadas, baja densidad de habitantes, menos desarrollo, vida rural, mala conexión de celular, escasas bombas de bencina, alojamiento y servicios de estándar más bajo de lo que estamos acostumbrados desde Puerto Montt hacia el norte, entre otras cosas. Este territorio, cuyo 50% es parte del Sistema Nacional de Áreas Silvestres Protegidas, se extiende hasta Puerto Williams por más de 2.000 kms de costa de mar y abarca un territorio de 250.000 kms2, con una población de 250.000 habitantes, es decir, una de las densidades más bajas del mundo.

Tenemos mucho por trabajar. El turismo en la Patagonia genera aproximadamente 500 millones de dólares en ingresos, contrata unas 13.000 personas (9% del empleo) y representa aproximadamente el 12% del PIB regional, considerando su impacto directo e indirecto. Es una zona que debemos desarrollar de mejor manera y en forma responsable, pues es un motor económico con alto potencial para el país.

En los últimos meses se ha hablado mucho de las parcelas en Aysén y Patagonia. Además de ser un destino cuyo atractivo aumentó con la pandemia, dada la necesidad de la gente de buscar un refugio en el sur y eventualmente vivir allá, ha salido a la luz la ausencia de planificación en el crecimiento en esa zona y problemas con las subdivisiones de tierra. Sin duda es urgente un Plan Regulador Rural que proteja el desarrollo del territorio y preserve su cultura y carácter rural. Con esto, se dará impulso al crecimiento de la Patagonia, pero con una mirada sustentable y responsable, con visión de futuro. Existen buenos ejemplos en otros países, como Nueva Zelanda e Irlanda del Sur, que están dando apoyo financiero para que la gente se vaya de las ciudades al campo para generar desarrollo y actividad económica. Esto puede planificarse y hacerse bien. No con improvisación y falta de perspectiva.

Debemos trazar un plan de desarrollo como país e industria, que permita un crecimiento y evolución responsable en la zona más extrema de nuestro país, con una naturaleza invaluable. Es urgente que el Estado resguarde y planifique este impulso, favoreciendo concesiones y financiamiento de obras relevantes, con mirada de futuro. Aunque 20 años suene un tiempo muy lejano, la realidad muestra que para lograr un destino turístico sustentable debemos comenzar a trabajar desde hoy. Tenemos el tiempo en contra.